Поручительство по ипотечному кредиту — это обязательство, которое берет на себя третье лицо, гарантируя погашение долга в случае, если основной заемщик не сможет выполнить свои финансовые обязательства. Поручитель действует в качестве «дополнительной страховки» перед банком.
В случае неуплаты со стороны заемщика поручитель обязан сам погасить задолженность, включая проценты и штрафы, хотя сам не получает никаких средств от банка.
Банки предпочитают оформлять кредиты с поручительством, так как это снижает риски невыплаты. Из относительно свежих примеров – встревожившая многих в 2024 году новость об отказе многих банков оформлять кредит по программе «Ипотека для IT-специалистов». Отказы были связаны с исчерпанием банками выделенных средств. Однако программу вскоре продлили до 2030 года, но при этом усложнили условия и, в частности, повысили ставку. Соответственно, наличие поручительства физлица будет для банка только плюсом.
Ответственность поручителя по ипотеке и возможность замены
Поручитель и заемщик обычно несут солидарную ответственность: если один из них перестает платить, другой обязан покрыть долг. В некоторых случаях предусмотрена субсидиарная ответственность, когда поручитель выплачивает долг только после того, как банк исчерпал все возможности взыскания с основного заемщика.
Даже в случае банкротства должника или реорганизации банка обязательства поручителя остаются в силе. Поручитель может быть обязан погасить всю задолженность или ее часть, после чего он имеет право требовать возмещения от основного заемщика через суд.
Возможность замены поручителя в ипотечном договоре является одним из способов прекращения поручительства. Это может быть полезно, если поручитель сам планирует взять крупный кредит и сталкивается с отказом из-за уже взятых обязательств. Замена поручителя позволяет переложить ответственность на другое лицо, что освобождает первоначального поручителя от обязательств по кредиту. Закон позволяет такую замену, что может облегчить ситуацию для всех сторон, вовлеченных в кредитное соглашение.
Замена поручителя по ипотечному кредиту — процесс, требующий согласия банка. Как первоначальный, так и новый поручители должны соответствовать строгим критериям: иметь хорошую кредитную историю и достаточный уровень дохода. Если банк и новый поручитель согласны, составляется дополнительное соглашение к кредитному договору, освобождающее первого поручителя от обязательств.
4 ситуации, в которых поручитель перестаёт быть таковым
Существуют несколько ситуаций, когда поручительство прекращается автоматически:
- Истечение срока кредитного договора
- Рефинансирование кредита
- Существенные изменения обстоятельств
- Смерть поручителя
Разберём каждый случай подробнее.
- Истечение срока кредитного договора: Поручительство может прекратиться сразу или через год после окончания договора. Банку предоставляется 12 месяцев для предъявления требований, но условия могут варьироваться в зависимости от договора.
- Рефинансирование кредита: Перевод кредита в другой банк освобождает заемщика от обязательств перед первоначальным банком, что автоматически снимает ответственность с поручителя.
- Существенные изменения обстоятельств: В соответствии со статьей 451 ГК РФ, изменения обстоятельств могут служить основанием для расторжения договора поручительства.
- Смерть поручителя: В этом случае обязательства переходят к наследникам в пределах стоимости полученного имущества, если они принимают наследство. Однако банк может предусмотреть освобождение от таких обязательств в договоре.
В остальных случаях прекращение поручительства возможно только через подачу заявления и заключение дополнительного соглашения с банком. Досрочное расторжение договора поручительства может быть невыгодно банку, так как это связано с дополнительными проверками и рисками. Закон не обязывает банки менять поручителей по требованию заемщика, и банк может выдвинуть трудновыполнимые условия для замены.
Таким образом, процесс выхода из поручительства по ипотечному кредиту требует тщательного подхода и согласования с банком, чтобы минимизировать риски и соблюсти все юридические формальности.
Как происходит процедура прекращения поручительства по ипотеке?
Прекращение поручительства по ипотечному кредиту может происходить как автоматически, так и досрочно, в зависимости от различных обстоятельств. Рассмотрим основные способы, как поручитель может освободиться от своих обязательств.
- Исполнение обязательств заемщиком
Одним из наиболее распространенных способов прекращения поручительства является полное погашение долга основным заемщиком. Как только заемщик рассчитался с банком, договор поручительства автоматически прекращает свое действие. Это может произойти как при своевременном закрытии кредита по графику, так и при досрочном погашении задолженности. Это правило закреплено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ.
- Исполнение обязательств поручителем
Если заемщик не выполняет свои обязательства, поручитель может погасить долг перед банком. После этого договор поручительства прекращается. В этом случае поручитель получает право взыскать уплаченную сумму с основного заемщика, становясь его кредитором. Хотя должник может добровольно вернуть деньги, чаще всего поручителю приходится обращаться в суд для взыскания.
- Истечение срока действия договора поручительства
Каждый договор поручительства имеет определенный срок действия, в течение которого поручитель несет ответственность за долг. Этот срок должен быть четко указан в договоре, который заключается в письменной форме. Если срок не указан, банк может предъявлять требования в течение одного года после прекращения действия договора.
Прекращение поручительства по ипотечному кредиту требует четкого понимания условий договора и действий всех сторон. Поручитель должен быть готов к различным сценариям и, при необходимости, защищать свои права в суде. Важно внимательно изучить договор поручительства и следить за выполнением всех обязательств заемщиком, чтобы избежать непредвиденных финансовых обязательств.
Дополнительные способы отказа от поручительства по ипотеке
Перевод долга в другой банк — это один из способов, позволяющих поручителю освободиться от своих обязательств по ипотечному кредиту. Когда заемщик рефинансирует кредит, новый банк погашает старую задолженность, и обязательства перед первоначальным кредитором прекращаются как для заемщика, так и для поручителя. Это может быть выгодным решением, если заемщик находит более привлекательные условия в другом банке.
- Отказ кредитора принять исполнение
Согласно Гражданскому кодексу, поручитель может быть освобожден от обязательств, если банк отказывается принимать исполнение обязательства от заемщика или самого поручителя. Однако на практике такие случаи редки, и кредиторы обычно стараются избежать подобных ситуаций.
- Расторжение договора поручительства
Односторонний отказ от договора поручительства невозможен. Для этого необходимо согласие банка и заемщика. Обычно заемщик и поручитель совместно обращаются в банк с заявлением о замене поручителя или изменении обеспечения. Для успешного расторжения договора необходимо:
- Согласие банка – банк должен согласиться на изменения в договоре.
- Привлечение нового поручителя – заемщик должен найти нового поручителя, который соответствует требованиям банка, или предложить альтернативное обеспечение, например, имущество в залог.
Процедура отказа от поручительства
Чтобы отказаться от поручительства, поручитель должен:
- Уведомить заемщика: Сообщить заемщику о намерении выйти из поручительства, желательно в письменной форме.
- Получить согласие заемщика: Получить письменное согласие заемщика на отказ от поручительства.
- Обратиться в банк: Подать заявление в банк с указанием причин отказа, например, сложное финансовое положение. Заявление можно подать лично, по почте или через онлайн-систему, если это возможно.
- Дождаться решения банка: Если банк согласится, необходимо выполнить дальнейшие действия, такие как предоставление нового залога или привлечение другого поручителя.
Если банк отказывает в расторжении договора, поручитель может оспорить решение в суде. Однако суд может принять решение в пользу поручителя только при наличии веских причин для расторжения договора до его окончания. Важно подготовить все необходимые документы и, при необходимости, обратиться за юридической помощью.